营改增全面实施有望令精装修住宅比例进一步提高

营业税与增值税的主要区别：

营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。

增值税是增值部分为征收基数。“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。

之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。

理想情况下，如果政策顺利推行，企业购置不动产并获得增值税发票后，可以享受相应的税收抵扣。这将鼓励有购买能力的企业购置不动产，对于商品房“去库存”来说是一项利好。需要明确的是，房地产行业“营改增”不是房地产调控政策，是税制改革的重要内容，主要是为了避免重复征税，减轻企业税负。但是，具体细则还未出台。房地产行业增值税税率等等一系列细则尚未得到完全确认。我们需要看到财政部出台具体减税方案，才能清楚营改增对于房地产企业的真正影响，及其执行的积极性。

目前企业开据增值税专用发票是有些要求的，比如：年营业收入需要达到500万，并且需要到专门的单位去申请。因此，很多中小企业并不会费事去开增值税专用发票。如果开发商在成本（进项税）环节无法取得增值税专用发票并进行抵扣，则享受不到相应的好处；甚至由于税率的增加，税负可能高过以前。

“营改增”倒逼房企

从原有的粗放经营转变为精细化管理

相对大型企业而言，中小企业的管理水平更加粗放，对建筑商的议价能力更差。营改增后其需要面临建筑商的成本转嫁风险、联营合作项目的成本核算风险以及购买原材料无法获得发票的风险。此次“营改增”将倒逼房地产企业从原有的粗放经营转变至精细化管理，尤其在采购环节，提高企业内控管理水平，杜绝在原材料采购和接受劳务过程中缺乏发票的现象。实际上，市场接受度和执行力并不明朗。比如：一些建筑原材料较难取得增值税发标，没法计入进项抵扣。材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如泥沙石材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有发票或者取得发票不是增值税专用发票的情况较常见。

“营改增”将减少企业流动资金占有

扩大企业现金流

房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。

“营改增”对写字楼等商业地产

或构成直接利好

全面“营改增”把所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将大大降低其购置写字楼等商用物业的支出。这或将令企业转变思路，使得目前选择租用写字楼的企业更倾向于自购商办物业。而目前有物业购置需求、全新创业或是正在租赁办公楼的企业将受到更大的触动，或将加快购置商办物业的步伐。

“营改增”实施

有望令精装修住宅比例进一步提高

精装修房销售比例增加将有利于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，提高了整体建安成本占总成本的比例。就比例而言降低了企业税负，从而增加盈利空间。预计“营改增”后精装修费用可以作为进项抵扣，精装修房屋占比将进一步提升，从而利好目前精装修占比较高的开发商抢占市场占有率。

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